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楼市进入“房以人贵”的期间
2016-05-13 09:36:05 讲师:金岩石 原创 浏览次数:124
楼市进入“房以人贵”的期间

  楼市升温,人们常问:房价还会涨吗?现在该买仍是该卖?疑问的背面是房地产的报价规律:第一是区位,第二是区位,第三仍是区位!而我的理论是把“区位”改为“基地”:金融基地,基地城市,基地城市的城市基地!

  百万人员以下的城市通常只有一个基地,基地区或许基地区。基地区外的方位若没有较大的计划改变,房价通常就不会再涨了。尤其是人员外流的城市,房价不仅不会上涨还会跌落。千万人员等级的城市才会有两到三个基地,若活动人员持续流入,基地区的房价就很难跌落,由于城市房价主要是由活动人员决议的。金融基地城市的基地区楼房迭起,占地面积通常不会超过30平方公里。比方房价最高的城市之一英国伦敦,基地区26平方公里。东京的金融基地区不到20平方公里。我把这样一个调查界说为“30平方公里规矩”,并根据这一规矩,在2012年猜测深圳从前海为基地的30平方公里区域内,将来10年房价将到达天价30万元/平方米,均价15万元/平方米的水平。

  我从前讲过,驱动房价上涨的刚性需要是致富需要,表现为人员和钱银在活动中集聚。2012年末,我讲楼市投资的黄金时代现已完毕,主要根据之一即是人员净流入的城市下降到45个,2013年下降到40个,2014年下降到30多个,现在已下降到20多个。2012年,我国人员活动的趋势变了,城市之间的人员活动逾越乡村人员流入乡镇,因而城市开端分解:大都乡镇人员外流,可称为“去城市化”;少量城市人员持续流入,可称为“再城市化”。与此同时,金融基地城市的人员加速流入,基地区房价连创新高,基地区的工作楼租金也加速上涨。原因安在?不是由于房产自身或地点区位的稀缺性,而是由于“房以人贵”!

  《三字经》云:昔孟母,择邻处。讲的是当年孟子的妈妈为了让孟子成才,不吝三次搬迁,意图即是要给孩子找一个“崇高区”的环境。现在在二手房商场上,人们常会看到售房广告特别标明“崇高区”,房价天然要比同类房产在非崇高区的报价高出很多。“崇高区”的房产,尤其是在城市居民已构成一致的有钱人区,被称为“豪宅”的房价是楼市的风向标。豪宅崩盘通常是一个城市衰败的起点,而在一个经济繁荣人员集聚的城市,豪宅商场的报价走势会“领涨抗跌”。比方香港在1997~2002年间,楼市均价跌落近60%,豪宅区的房价仅跌落30%左右;2002年触底反弹,豪宅区的房价呈V型翻转,至今已上涨十几倍,而香港楼市的均价在3年前才康复到1997年的水平。

  工作楼的房价和租金也是“房以人贵”,比邻街区的工作楼常被区分为甲级或乙级,除服务水平不一样以外,人们能够清晰地看到入驻公司或公司的不同。实力雄厚的跨国公司在新进入的国家选址工作,通常都有两大特征:1.只租不买;2.首选尖端工作楼。所以在外资净流入的国家,基地城市基地区的工作楼会出现房价租价迅速上涨。跨国公司选址是“打工皇帝”们的决议计划,他们的“身价”源于老板掏钱,所以绝不会为老板省钱而下降自个的“身价”。

  在城市化的前期中期,一个国家会阅历几十年“人以房贵”的期间,构成一批房地产“土豪”。此刻人员活动的干流是乡村流入乡镇,大城小镇房价普涨,第一代移民和原住民同享房价上涨的盛宴。到2013年,我国家庭财富总量中房地产占比高达76%。而在城市化的完结期间,家庭财富的构成将逐步从房地产转向证券化,所以土豪和富豪分离了,土豪房产居多,富豪证券居多。以证券化资产为主导的家庭开端集聚构成新的有钱人区,这即是“房以人贵”背面的经济规律:家庭财富的证券化!


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