郎咸平

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“火山”之下,我们的出路在哪里

其他 】 2013-06-06 12:20

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摘要:

2006年下半年,中国发生了楼市泡沫、股市泡沫,我认为这是由于我们的经济生病了。讲得更具体一点,就是投资经营环境 已经全面恶化,因此很多企业家把应该投资在企业的钱拿来炒楼炒股了,从而造成泡沫。

最近我们又发飙了,国十条出来了,已经国了很多条了,我都不知道究竟有多少条了。什么国二条、国三条都出来了,我觉得应该这样编号,从001号开始 编,国001、国002,现在应该是国90几了。各级政府在比拼谁打压房价打得最凶。政府打压楼价的措施基本都是错的,因为根本就没有理解房价上涨的本 质。我想利用火山理论来解释房价上涨的本质。

我们先看下火山岩浆是如何形成的。2006年下半年,中国发生了楼市泡沫、股市泡沫,我认为这是由于我们的经济生病了。讲得更具体一点,就是投资经营环境 已经全面恶化,因此很多企业家把应该投资在企业的钱拿来炒楼炒股了,从而造成泡沫。这个进入楼市的资金就可以解读为火山的岩?。就在这股火热岩浆蓄势爆发 之际,我们的政府插下了两根导管。

  第一根导管:老百姓不能自建房,必须向开发商买房。这是什么意思呢?举例而言,我们现在的年轻男女基本是自由恋爱,只有那些不太会谈恋爱的、吃不开的 男男女女,才需要到婚姻介绍所。如果哪天政府突然下令不准自由恋爱了,自由恋爱者一律不发结婚证,政府规定必须去婚姻介绍所的话,你晓得是什么结果吗?由 于没有自由恋爱的竞争,婚姻介绍所的中介费就会透过垄断立刻大幅攀升。这个跟房地产有什么差别呢?我们现在不能自己买地自己建房,而必须向开发商买,这就 像婚介所?样,造成开发商的垄断,价格肯定上去了。政府为什么不让我们自己建房呢?政府认为我们不会建,会建得乱七八糟的,不好管理,是吗?那德国人怎么 可以呢?德国政府对自建房规定得非常清楚,哪个地段房子盖多高,屋顶什么颜色,窗户什么样子,都规定得清清楚楚,你只要按图施工就好了,有什么难的呢?我 们在后面的章节会谈到2010年深圳市放宽了这个规定,从而引入了竞争机制的问题。

  第二根导管:缺少经济适用房和廉租房。截止到2009年年底,新加坡政府总共建设了99.2万套的经济适用房,保证了85%老百姓的住房。而且新加坡 不是根据成本核算,而是根据老百姓的收入核算,保证老百姓6年的收入就可以买一栋房。新加坡像我们一样的商品屋只有15%,而15%的人所住的商品屋每平 米价格在4万到5万元人民币。

 

在西方一些国家,住房被明确界定为公共事务,也因此获得立法保障。如英国1919年颁布《住房和城镇规划法》,明确规定住房问题属于公共事务,政府应对公 共住房建房提供支持。1946年至1951年间,英国政府负责建造的房屋总量高达全国建房总量的78%。荷兰则在1901年颁布《住房法》,明确规定:政 府应为公共住房建设提供补贴和制定建筑规范,政府在住房市场中扮演决定性角色,“提供充足住房”是政府的责任。1974年,荷兰又颁布《租房与补贴白皮 书》,强调“住房政策的目标就是为低收入阶层提供合适的住房”。美国在1937年出台《住房法案》,明确政府负责低收入家庭的公共住房建设,居住者只需支 付较低房租。此后相继出台《住房和城市发展法》、《住房和社区发展法》,住房的公共特性得到保证。那么,我国在住房的认识问题上又经历了怎样的变化呢?

第九章 为什么我们的房改这么难之一:火山理论(2)

  那么在香港什么样 的人能够享受政府补贴呢?月收入6万港币以上的,必须向私人开发商购买商品屋;月薪在2.6万到6万?间的,政府提供低息贷款,以优惠价供应住宅;月收入 在1.1万到2.6万之间的,以低于市场价30%到45%的价格购买房屋;月收入低于1.1万的,可以享受廉租屋,房租非常便宜,平均价格每个月1 320港元。香港是个规范非常严格的城市,严格执行的结果使得香港50%的老百姓都有政府补贴。政府为了解决老百姓住房的问题,就用公共资源建设公屋,包 括廉租屋和经济适用房。

  我们过去有没有这种概念呢?有的。1998年国二十三条出来了,当时规定80%经济适用房,10%廉租屋,剩下10%才是真正的商品屋。因此从 1998年开始,一直到2003年房价都很稳定。但是?2003年开始,政府推出了国十八条,我们的政府偷换概念,把80%的经济适用房改成具有保障性质 的商品房,这不就是商品屋吗?直到现在,几乎100%都成了商品屋,我们的地方政府对建经济适用房和廉租屋一点都不感兴趣,它们的理由是中央政府拿了六成 的税,却只干了三成的事,而地方政府拿四成的税,却得干七成的事,所以财政吃紧,必须靠卖土地维持财政预算。我们的政府把全体老百姓对住的需求都推向了商 品房市场。我们的弱势群体,包括大学毕业生、农民工怎么可能买得起商品房呢?2003年的政策一被推出就注定了它的失败。

  既然谈到新加坡和中国香港,我就想趁此机会告诉我们各级地方政府,应该如何学习它们的土地财政的新思维。

  第一个思维:我们看看香港,2007年香港政府的卖地收入是133亿港币,占GDP的0.8%。而2007年我们内地的卖地收入占GDP的比重是 4%,远远高出香港5倍以上。到了2009年,香港卖地收入占GDP的1.53%,而我们内地卖地收入占GDP的比重高达4.5%。所以和香港比起来你会 发现,我们内地依赖土地财政的程度更大,而且这还只是全国平均数。如果具体到地方政府的话,比如说北京,卖地收入占财政收入的比例高达50%,这就不晓得 是香港的多少倍了,因为香港只占1.53%?右。

  第二个思维:中国香港和新加坡透过高地价、高房价,不但保证用地的效率,同时增加了财政收入,从而维持了低税率。所得税对年收入30万新加坡币以下者只有8.5%,30万以上的和中国香港一样是17%。

  第三个思维:新加坡工业用地以租赁为主,而中国香港是以出售为主,香港的工业用地每一平方米高达8万港元,全世界最贵。所以香港制造业全线崩溃,只能 做服务业、金融业。而新加坡透过政府的绝对垄断,提供绝对低的价格,80%的工业用地都集中在政府工贸部所设立的裕廊集团内。出租价格每平米在200到 280新元之间。所以新加坡有非常繁荣的制造业,就是因为新加坡政府的优秀规划。

 

 

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