中国房地产业正在遭遇多事之秋，就房地产市场来看，是九八年房改以来，过去20多年中国房地产市场遭遇的最冷、最低迷，最长的一个寒冬。虽然很多地方政府在过去的几个月频繁的进行救市，力度也不断的加码，但是，全国很多城市的房地产市场依然没有出现见底复苏的迹象。

我们应该从更高的层面来理解目前这个行业，这个市场所遭遇的困难。如下两点，非常深刻地改变了过去20年中国房地产市场运行的底层逻辑。

【1】是抑制个人投资炒房

我们知道过去20年很多城市，尤其是东部一线城市，强二线城市和部分的都市圈，在很多楼市发声七的时候，炒房者比较多。他对于市场价格起到了一个推波助澜的作用，使部分地区在部分时段出现了房地产泡沫，尤其是2016年到2021年这段时间，全国很多城市都不同程度地在部分时段出现了楼市泡沫，核心原因，就是个人炒房盛行，对此国家层面很重要的一个表述是2016年四季度提出房子是用来住的，不是用来潮的定位，也就是简称房住不炒，这个定位刚提出的时候，其实市场是没啥反应的，但是随着时间的推移，这个方针政策慢慢开始深入人心了。

【2】抑制开发商无序扩张

开发商在过去的20年，尤其是最近的六七年，扩张态势非常的凶猛，尤其是高杠杆、高负债的进行扩张，它使自身的运行出现了一些风险，同时也使中国的宏观经济和金融体系受到了一些影响。所以过去几年金融管理部门的长官郭树清屡次提到这种无序的扩张对中国金融体系所造成的潜在风险，也就是所谓的灰犀牛。

其实这头灰犀牛，从去年的八九月份开始，已经开始奔跑起来了，就是一些大房企爆雷躺平债务违约。所以说是灰犀牛奔跑起来了，他已经踩痛了中国金融体系的部分环节。

所以相关部门，对于房企的无序扩张，紧箍咒是越念越紧，尤其是2020年开始三道红线，房地产贷款集中度管理，土拍方面的制约等等一些措施的出台呢，最忠实房企在去年下半年以来跑不动了，到现在的话，走也走不动啦，就算是去年十月份之后，楼市加速降温，相关的政策口径也只是保项目不保房企，也就是要保交楼，具体的一些项目的话呢，要加强资金监管，让项目能够正常的施工，不能停工，最终实现顺利交房，连非常头部的一些民营企业债务违约活不下去了，也没见国家相关层面给一些直接的支持，这个道理和逻辑，就在这里。