孙和光

商业地产定位规划招商开业全程培训指导

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商业地产开发全程各种关键型疑难问题的解析及处理方法

第一部分  商业地产项目征地阶段定位的基本研判    (一)对地块现状的评估,研判商业地产开发的条件         

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第一部分  商业地产项目征地阶段定位的基本研判

    (一)对地块现状的评估,研判商业地产开发的条件

           1. 异性地块、地面高差

           2. 外部动线导致的客流接入评估和策略

    (二)研判满足商业运营条件的商业环境

          1.交通环境研判

          2.基础设施及市政服务

          3.商业类型和数量

          4.居住人口和消费客群

          5.调研项目区的消费阶段并确立指数标的

   (三)城市规划决定项目的性质与功能

         1.项目所在区域的城市规划决定项目的性质与功能

         2.重要商家的拓展计划决定定制式项目定位

第二部分 项目规划设计阶段的核心问题

   (一)平衡各项基本指标的策略和原则

         1、建筑体量的多与少的研判平衡   

         2、各分项比例的平衡取舍

            2.1商业与商务建筑形态的平衡取舍

            2.2 集中式和街区式的平衡取舍

        3、正确处理各项重要决策的原则和策略

           3.1持有与出售比例的确定时间

           3.2不同商业类型的设计处理方式

   (二)建筑形态与商业类型适配关系的规划原则

         1.商业类型

         2.建筑形态

         3.适配关系规划原则

  (三)建筑设计的一些关键性问题

         1、地块的商业价值评估与规划原则

         2、动线规划的核心问题

         3、空间设计的核心问题

         4、建筑设计其他核心问题

            4.1面宽与进深

            4.2交通核与动线与铺面

            4.3剪力墙

第三部分 招商阶段的核心问题

   (一)制定详尽有效的招商方案

         1、征询主力商家意见后制作业态落位方案确保针对性

         2、调查落实本项目所涉及的商户的类型和拓展方式

         3、调查落实本项目所涉及的各业种品牌的素质

         4、制定各业态和品牌落位的实操方案,落实一图一表

         5、制定各种业态招商落实的调整预案

   (二)业态落位需要注意的若干问题

         1、各业态对物业条件的详细要求、满足各项物业运行的基础

         2、依据并结合内外动线落位业态

         3、注意业态之间的衔接和互补

         4、注意过渡和调整业态的问题

第四部分 投资建设的基本操作策略

         1、分期建设滚动开发

         2、与文创旅的IP合作拿地并开发

         3、定制式开发

         4、与轻资产运营合作

第五部分 商铺销售的所要注意的核心问题

         1. 出售商铺的建筑和机电系统与持有部分须分开建设

         2. 出售商铺被委托运营包租期与出租商户租期的衔接

         3. 出售商铺被委托运营包租期与出租商户签订合同的权力

         4. 出售商铺的返租金额必须从销售款中提取

                                                                                                                  

试题:

1.定位的现实问题

自然条件复杂的地块以什么原则判定?

2.规划的现实问题

不临街、单边街区、不规则等等

3.建筑体量的大小究竟如何确定?

以出售为主的商业项目,体量越大越好吗?

4.业态的比例

依据当前和未来的发展趋势进行,应将沉浸式体验类业态作为主要类别

5.动线问题

建筑设计师们只设计外部交通动线,而空间设计师和运营专家负责室内动线,但是商业项目的内外动线必须一体,两张皮怎样捏得才能够完善、有效?

6.预招商

理想的状况是在方案阶段就进行预招商(方案征询主力店意见同时),但是方案未定如何招商?而主力店没有确定,敢于实施吗?

7.招商与开业

一定要招满了再开业吗?百分之几十就可以开了?

8.物业交接的节点

验收交接的实际衔接点,都不耽误又不推诿能做到吗?

假如要赶工期,后续工程、商装、商户装修能避免交叉吗?

 

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